Mezzanine-Kapital: Immobilienfinanzierung für Bauträger

Mezzanine-Kapital hilft dem Bauträger oder Projektentwickler, bei der Immobilienfinanzierung die Lücke zwischen Eigen- und Fremdkapital zu füllen. Was Mezzanine-Kapital genau ist, welche Vorteile es für den Bauträger mitbringt und welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, um als Bauträger über eine Investment-Plattform Mezzanine-Kapital einzusammeln, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Inhaltsverzeichnis

  • Definition von Mezzanine-Kapital
  • Formen der Mezzanine-Finanzierung
  • Finanzierungsanfrage: Diese Unterlagen muss der Bauträger vorlegen
  • Präferenzen und Konditionen der Mezzanine-Kapitalgeber
  • Wie Bauträger dank Crowdinvesting Mezzanine-Kapital erhalten
  • Mezzanine-Kapital für Bauträger: Die Vorteile
  • Fazit

Was ist Mezzanine-Kapital bei der Immobilienfinanzierung?

Das Wort Mezzanine kommt aus der Architektur und steht dort für Zwischengeschoss. Als Finanzierungsform ist es ein Mix aus Eigenkapital und Fremdkapital. Unternehmen setzen Mezzanine Kapital als wirtschaftliches Eigenkapital ein, um sich insgesamt kostengünstiger zu finanzieren.

Eine besonders große Rolle spielt Mezzanine-Kapital bei der Immobilienfinanzierung. Für Bauträger bzw. Projektentwickler ist es eine exzellente Möglichkeit, die oft bestehende Finanzierungslücke zwischen Eigen- und Fremdkapital zu schließen oder ihre Immobilien mit weniger eigenen Mitteln zu finanzieren.

Mezzanine-Kapital ist nachrangig gegenüber dem Fremdkapital und somit näher am Eigenkapital dran. Im Insolvenzfall werden erst die Fremdkapitalgeber bedient, bevor die Mezzanine Geber an der Reihe sind. Bei der Immobilienfinanzierung ist das Bankdarlehen meist durch eine Grundschuld abgesichert. Das Mezzanine Kapital ist wie Eigenkapital unbesichert. Trotz dieser Nähe zum Eigenkapital gibt es auch einige Unterschiede: Mezzanine-Kapitalgeber haben keine Stimm- oder Einflussnahmerechte beim operativen Geschäft. Außerdem sind sie höchstens am Gewinn, aber nie am Verlust beteiligt. Zuletzt gibt es beim Eigenkapital keine Rückzahlungsverpflichtung wie beim Mezzanine-Kapital.

Bei einer typischen Immobilienfinanzierung für ein Neubauprojekt stellt das Mezzanine-Kapital nicht das gesamte Darlehen dar, sondern ist lediglich ein Baustein im Finanzierungsplan. iFunded ermöglicht Unternehmen, durch maßgeschneiderte Gesamtlösungen aus Eigenkapital in Kombination mit Mezzanine- und Erstrangdarlehen, die 100%-Finanzierung ausgewählter Projekte. Der Einzelfall entscheidet, in welcher Gewichtung die Bausteine den günstigsten Finanzierungsweg ergeben.

Eigenschaften von Mezzanine-Kapital

  • Vollständige Bezeichnung mit Rechtsform, Anschrift und Track record des Kreditnehmers
  • die Mittelstellung zwischen Eigen- und Fremdkapital.
  • die Rückzahlungsverpflichtung an Kapitalgeber, die meist auf einen bestimmten Zeitraum ausgelegt ist.
  • die hohen Renditen, die Investoren bei einer Mezzanine-Finanzierung erzielen.
  • das geringe Mitspracherecht von Investoren.
  • die Steuervorteile, die Investoren in Form absetzbarer Aufwendungen erreichen.
  • die Kapitalbereitstellung unabhängig von Sicherheiten.
  • den Rangrücktritt von Geldgebern im Insolvenzfall.

Formen von Mezzanine-Kapital: Finanzierung nach individuellem Plan

Welche Formen Mezzanine Darlehen annehmen, regelt im Einzelfall der Vertrag. Der Anlass der Finanzierung entscheidet über den individuellen Finanzierungsplan.

  • die stille Beteiligung (typisch und atypisch), bei der Investoren eine nach außen nicht weiter sichtbare Einlage leisten und im Gegenzug neben einer Gewinnbeteiligung Kontrollrechte im Hinblick auf die Buchhaltung erhalten.
  • Genussrechte (Genussschein) im Sinne vertraglich geregelter Anteile an Unternehmensgewinnen oder -umsätzen als Gegenleistung für Kapital.
  • das partiarische Darlehen, das auf Gewinnbeteiligung basiert.
  • das Nachrangdarlehen, bei dem Anleger gemeinschaftlich kurz- bis mittelfristiges Kapital zur Verfügung stellen und im Gegenzug dazu attraktive Zinsen erhalten.

Finanzierungsanfrage: Diese Unterlagen muss der Bauträger vorlegen

Um für Finanzierungen mit attraktiven Konditionen zu erhalten, müssen Bauträger dem Mezzanine-Kapitalgeber einen Einblick in das Geschäftsmodell und die Immobilie geben. Nur so können Investment Plattformen sicherstellen, dass die beworbenen Immobilienprojekte der Qualität entsprechen, um sie Privatanlegern anzubieten. Für diese umfassende Prüfung sind folgende Unterlagen zum Kreditnehmer, zum Projekt, zu den Verträgen und zur Dokumentation des Grundstücks äußerst wichtig.

  • Vollständige Bezeichnung mit Rechtsform, Anschrift und Track record des Kreditnehmers
  • Projektdarstellung / Finanzierungsexposé
  • Vorplanungen, Machbarkeitsstudien, Marktanalysen, Baukostenkalkulationen
  • Ist- und Soll-Mieterliste in Excel
  • Projektkalkulation: Mittelverwendung, Finanzierungsstruktur sowie getroffene Annahmen
  • Notarieller Kaufvertrag einschließlich der Anlagen und der Bezugsurkunde
  • Vor- oder gleichrangige Darlehensverträge des Emittenten
  • Gewerbemietverträge
  • Verträge mit Generalunternehmern, Generalübernehmern
  • Bauerrichtungsverträge
  • Architekten-, Ingenieur- und Projektsteuererverträge
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Bauvorbescheid / vollständige Baugenehmigung
  • Abgeschlossenheitsbescheinigung
  • Auszug aus dem Altlastenkataster
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
  • Bebauungsplan

Präferenzen und Konditionen der Mezzanine-Kapitalgeber bei Immobilien

Lange Zeit haben Family Offices und Mezzanine Fonds in Deutschland vor allem im Immobilienbereich Mezzanine Kapital zur Verfügung gestellt. Etwa 70% vom vergebenen Mezzanine-Kapital für Bauträger kam bisher von ihnen. Mittlerweile können auch Privatanleger in diesem attraktiven Investmentsegment von den hohen Zinsen profitieren, indem sie über Crowdinvesting Plattformen investieren und so Immobilienprojekte im Schwarm finanzieren.

Der aktuelle Bericht der FAP Group zeigt, dass der zusätzliche Wettbewerb am Markt für Mezzanine-Kapital durch Crowdinvesting Plattformen zu sinkender Verzinsung geführt haben. Im Bestand fordern Investoren aktuell im Schnitt 7,5% (Vorjahr: 8%), bei Neubauprojekten 10,5% (Vorjahr: 11%). Auch die steigende Nachfrage seitens institutioneller Investoren erhöht den Wettbewerbsdruck, wobei sie ihr Geld aus Vorsorgebeiträgen von Versicherten eher in spezialisierte Mezzanine Fonds investieren und keine Direktinvestments eingehen.

Der FAP-Bericht zeigt auch, dass die Risikobereitschaft der Mezzanine Geber gestiegen ist. Somit sind weniger eigene Mittel erforderlich. Bauträger müssen bei Bestandsobjekten aktuell im Schnitt 8% bis 10% an Eigenkapital mitbringen, bei Projektentwicklungen sind es 5% bis 10%.

Bei der Auswahl von Projekten sind Kapitalgeber flexibler geworden. Mehr als die Hälfte investiert sowohl in Bestands- als auch in Projektentwicklungsobjekte. 34% fokussieren sich nur auf Neubauten, 12% lediglich auf bestehende Immobilien.

Bei den Nutzungsarten sind Büroimmobilien weiterhin der Spitzenreiter, gefolgt von verschiedenen Wohnformen wie Wohnen, Hotel oder Mikroapartments. Erst danach kommen Retail- und Shopping-Projekte.

Bei den Standorten ist mehr als die Hälfte der Investoren bereit, auch bundesweit B- und C-Standorte zu finanzieren. Nur 7% sind auf die Top-7 fokussiert. Immerhin 38% investieren nur in den Metropolregionen.

Wie Bauträger dank Crowdinvesting Mezzanine-Kapital erhalten

Beim Immobilien Crowdinvesting finanzieren Privatanleger mit vielen kleinen Beträgen ein großes Immobilienprojekt. Diese Idee ist übrigens weitaus älter als das Zeitalter der Digitalisierung. Vor mehr als 130 Jahren wurde in den USA der Sockel der Freiheitsstatue über eine Crowdinvesting Kampagne finanziert.
Heute können Bauträger und Projektentwickler auf verschiedenen Immobilien Investment Plattformen ihre Immobilienprojekte anbieten. Anleger können sich dann schon mit kleinen Beträgen beteiligen, indem sie dem Emittenten ein Nachrangdarlehen geben. Ein anderes Modell ist der Forderungskauf, der auf einem besicherten Bankdarlehen beruht.

Mezzanine-Kapital für Bauträger: Die Vorteile

Obwohl Mezzaninen wegen dem höheren Risiko für Kapitalgeber klassischerweise mit höheren Kosten verbunden sind als normale Bankkredite, übersteigen die Vorteile der Kapitaldienstleistung etwaige Nachteile.

  • Kontrolle im kurzfristigen (operativen) und langfristigen (strategischen) Bereich verbleibt beim Kapitalnehmer, wodurch Geschäftsführung und Geschäftsstrategie von der Finanzierung unberührt bleiben.
  • Die Unabhängigkeit von Banken steigt durch das Einwerben von Mezzanine-Kapital
  • Durch Verbesserungen der Bilanzstruktur erhöht Mezzanine-Kapital die Bonität und verbessert Finanzierungskonditionen, womit Ersparnisse verbunden sind.
  • Zur Beantragung von Mezzanine-Kapital sind keinerlei Sicherheiten nötig
  • Mezzanine-Kapital verbessert den Kreditspielraum durch sicherheitsspendenden Eigenkapitalcharakter, wodurch die Eigenkapitalquote sinken kann.
  • Dank hoher Flexibilität lassen sich Rückzahlungsmodalitäten bei Mezzanine Darlehen an die Situation anpassen.
  • Für Kapitalgeber sind mit Mezzanine Darlehen höhere Renditen, individuellere Anlagemodelle und Steuervorteile verbunden.

Fazit

Mezzanine-Kapital ist eine hybride Finanzierungsform. Bauträger nutzen Mezzanine Darlehen, um bei Finanzierungen die Lücke zwischen Eigen- und Fremdkapital zu schließen und ihre Finanzierungskonditionen zu verbessern. Die Verzinsung ist aktuell rückläufig: Im Schnitt fordern Kapitalgeber aktuell 7,5% (Vorjahr: 8%), bei Neubauprojekten sind es 10,5% (Vorjahr: 11%). Das macht Mezzanine-Kapital bei der Immobilienfinanzierung besonders attraktiv.