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  • Wertsteigerung

    Der Wert einer Immobilie ist keine konstante Zahl, sondern unterliegt bestimmten Schwankungen. Für Investoren spielt dies bei der Bewertung der Wertentwicklung eine Schlüsselrolle. Investitionen in Immobilien lohnen vor allem dann, wenn Wertsteigerungen zu erwarten sind.

    Welche durchschnittliche Wertsteigerung Immobilien durchlaufen, hängt von Faktoren wie dem Standort ab. Im Zeitalter des Immobilienbooms sagen Prognosen für die kommenden Jahrzehnte bis zu 14,5 Prozent Wertgewinn vorher. Wer alle relevanten Faktoren im Hinblick auf die Wertsteigerung von Immobilien beachtet, kann noch vor der Investition seine Renditechancen erhöhen.

    Diese Faktoren beeinflussen die durchschnittliche Wertsteigerung von Immobilien

    Seit mehr als einem Jahrzehnt geht die Bautätigkeit im Hinblick auf deutsche Immobilien zurück. Je geringer die Bautätigkeit, desto höher ist die Nachfrage auf bestehende Objekte. Ab dem Jahr 2010 ist der deutsche Häuserpreisindex stetig gestiegen.

    Mit der Indexzahl erfasst das Statistische Bundesamt Entwicklungen hinsichtlich der Kaufpreise neuer und bestehender Wohnimmobilien. Im Jahr 2017 bewegte sich der Index auf einem Rekordhoch von über 110 Prozentpunkten. Experten führen diese Erscheinung teilweise auf die globale Wirtschaftskrise im Jahr 2008 zurück. Das hat unterschiedliche Gründe.

    Wieso nach Wirtschaftskrisen Immobilienwerte steigen

    Steigende Inflation und niedrige Kontozinsen haben im Anschluss an die globale Wirtschaftskrise das Interesse in Sachinvestitionen verstärkt. Das gegenwärtige Niedrigzins-Zeitalter ist eine Folge der Krisensituation. Niedrige Zinssätze schmälern nicht nur die Kontorendite, sondern wirken sich auch auf das Kreditgeschäft aus. Dadurch regt der krisenresultative Niedrigzins zur Fremdkapitalaufnahme und Investition an.

    Aus diesen Gründen stieg die Nachfrage im Hinblick auf Immobilieninvestments nach der weltweiten Leitzinssenkung infolge der Finanzkrise an. Wohnen macht einen großen Anteil an den Lebenskosten aller Menschen aus. Diese Lebenskosten stehen in engem Bezug zum Gehalt, das wiederum mit der Inflation zusammenhängt.

    Auf lange Sicht steigen Immobilienpreise nicht stärker als die Einkommen. Experten zufolge mündet übertriebene Wertsteigerung schlagartig in negative Wertentwicklung, sobald die kritische Marke erreicht ist. Die Inflation gibt diese Marke vor.

    Wie die Nachfrage nach Immobilien Wertsteigerungen bedingt

    Dass der Wohnungsbau seit gut einem Jahrzehnt auf einem historisch geringen Niveau stagniert, hat für Immobilien zu einer verstärkten Nachfrage geführt. Je höher die Nachfrage, desto stärker steigen laut volkswirtschaftlichen Grundsätzen die Preise.

    Der Mangel an Neubauten hatte kurz nach der Jahrtausendwende eine Verknappung zur Folge, die Wertsteigerungen den Weg geebnet hat. Weil der Immobilienwert von der Nachfrage abhängt, bestehen seit dem Immobilienboom bei deutschlandweit positive Entwicklungstendenzen. Der geschilderte Zusammenhang spielt insbesondere für Stadtlagen eine Rolle, wo wenig Baufläche zur Verfügung steht.

    Insofern gelten abhängig vom Standort wesentliche Unterschiede, was die zu erwartende Wertsteigerung von Immobilien betrifft. Ob bestimmte Objekte in Zukunft eine Wertsteigerung durchlaufen oder an Wert verlieren, hängt daher vorwiegend mit Standortfaktoren zusammen.

    So beeinflussen Mikro- & Makrolage den Immobilienwert

    Im Hinblick auf Immobilien unterscheiden Experten zwischen der Mikro- und Makrolage. Erstere Standorteigenschaft berücksichtigt das nähere Umfeld. Neben der Nachbarschaft und Straße zählt hierzu in erster Linie das Viertel. Die Makrolage bezieht sich dagegen auf das Großumfeld der Immobilie.

    Die Nachfrage ist umso höher, je besser die Immobilienobjekte an größere Städte angebunden sind. Außerdem spielt hinsichtlich der Makrolage die sozioökonomische und soziokulturelle Regionsentwicklung eine Rolle. Stehen in einer bestimmten Region nicht genügend Arbeitsplätze zur Verfügung, bleibt die Nachfrage beispielsweise gering.

    Hinsichtlich der Mikrolage ist neben der Anbindung an öffentlichen Einrichtungen, Geschäften sowie an medizinische Versorgungsmöglichkeiten die soziale Nachbarschaftsstruktur relevant. Familien mit Kindern oder ältere Menschen ziehen beispielsweise ungern in Innenstadtviertel, die im Vergleich zu Außenbezirken für höhere Kriminalitätsraten und Lautstärkebelästigungen bekannt sind.

    Aktuelle Top-Standorte sind nicht gleich Zukunftsstandorte

    Abhängig von der aktuellen Nachfragesituation ist bei Immobilien in bestimmter Mikro- und Makrolage von Top-Standorten die Rede. Zu den aktuellen Top-Standorten zählen neben Hamburg, Frankfurt und Berlin beispielsweise Düsseldorf, Köln und Stuttgart. Wichtig für den aktuellen Verkehrswert von Immobilien bleibt in diesen Makrolagen die Entscheidung für ein angesehenes Viertel.

    Geringe Leerstandquoten und hohe Spitzenmieten haben die Bodenrichtwerte in den genannten Städten in die Höhe getrieben. Diese Richtwerte werden alle zwei Jahre erhoben und beeinflussen für Immobilien in entsprechender Lage die Quadratmeterpreise. Nichtsdestotrotz ist nicht jeder aktuelle Standort mit hohen Quadratmeterpreisen gleich als Zukunftsstandort zu verstehen.

    Immobilien an Zukunftsstandorten bieten sich zur Investition eher an als solche an aktuellen Top-Standorten. Während Sie für letztere gegenwärtig hohe Kaufpreise zahlen müssen, zeichnen sich Zukunftsstandorte durch langsam, aber stetig steigende Immobilienpreise aus. Dadurch ist zukünftig eine Wertsteigerung zu erwarten.

    Diese Zukunftsstandorte versprechen Wertsteigerungen

    Laut Morgenstadt-Index des Fraunhofer Instituts für Arbeitswirtschaft sind Standorte wie Karlsruhe, Freiburg, und Jena lohnenswerte Zukunftsstandorte. Dasselbe gilt für Heidelberg, Bonn, Leipzig und Dresden. Auch Darmstadt findet in der Liste positive Erwähnung.

    Als Beurteilungskriterien zieht das Institut neben der Lebensqualität, den wirtschaftlichen Entwicklungstendenzen und dem Innovationspotenzial die aktuellen Zuzugszahlen heran. Die Immobilienpreise können in den erwähnten Regionen bei hoher Nachfrage zukünftig noch steigen. Das unterscheidet die Standorte der Zukunft von Top-Standorten, an denen aktuell bereits Spitzenpreise verlangt werden.

    Wertsteigerungen sind an sich entwickelnden Standorten eher zu erwarten als für stark umkämpfte, längst überteuerte Lagen. Der Immobilienpreis muss an den heutigen Top-Standorten zukünftig bezahlbar sein. Steigen die Preise in einer bestimmten Periode extrem, rechnen Experten für die Zukunft im besten Fall mit Stagnation.

    An diesen Zahlen erkennen Sie Zukunftsstandorte

    Die Wertentwicklung von Immobilien hängt unmittelbar mit den Zuzugsbewegungen in der betrachteten Region zusammen. Immobilienexperten rechnen deshalb pro Prozent Bevölkerungsanstieg mit einem über dreiprozentigen Preisanstieg für Eigentumswohnungen und einem annähernd zweiprozentigen Wertzuwachs für Einfamilienhäuser.

    Untersuchungen der Postbank analysierten die 36 größten Städte des Landes auf zukünftige Wachstumsbewegungen. Laut dieser Analyse wird weniger als die Hälfte in Zukunft noch wesentlich wachsen. Stagnierende Wachstumstendenzen haben demographische Negativentwicklungen zur Folge, die das Marktinteresse negativ beeinflussen.

    Ausbauten des regionalen Arbeitsangebots sprechen dagegen für Wertsteigerungen. Je mehr neue Arbeitsplätze in einer bestimmten Region entstehen, desto wahrscheinlicher steigt die Nachfrage an Immobilien in der Region.

    Checkliste zur Wertsteigerung von Immobilien in Deutschland

    Insgesamt berücksichtigen Experten bei der Wertprognose einer Immobilie u. a. folgende Faktoren:

    • Nachfragesituation
    • Mikro- und Makrolage
    • Grundstückswert in Abhängigkeit der Bodenwerten
    • Ausstattung
    • Art der Immobilie
    • Zustand inklusive Werterhaltungsaufwand

    Bodenrichtwerte dienen bei der Einschätzung etwaiger Wertentwicklung als Orientierungshilfe. Hiervon abgesehen erfordern fachmännische Prognosen eine Verkehrswertermittlung, die auf Ertragswertverfahren basiert. Hierin fließen neben dem Standort der Zustand und die Ausstattung betrachteter Objekte mit ein. Nach energetisch sanierten Gebäuden mit moderner Ausstattung besteht beispielsweise eine höhere Nachfrage.