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  • Eigenkapital

    Eigenkapitalquote: Definition & Berechnung

    Eigenkapital entspricht dem selbstaufgebrachten Anteil Ihres Gesamtkapitals. Dieser Anteil beinhaltet alle finanziellen Mittel, über die Sie als Eigentümer dauerhaft verfügen können. Etwaige Schulden und Verbindlichkeiten schmälern Ihr Eigenkapital. Fremdkapital dieser Art steht zukünftig Kapitalgebern oder Gläubigern zu. Zu Ihrem Eigenkapital zählen Finanzmittel wie

    • Ersparnisse auf Konten
    • Bargeld
    • Eigenanteile des Bausparguthabens
    • Lebensversicherungen
    • Wertpapiere
    • Immobilien & bereits bezahlte Baugrundstücke

    Finanzierungen sind von der Eigenkapitalquote abhängig

    Kredite, Anleihen und Hypotheken liefern Fremdkapital. Das Verhältnis Ihres bilanziellen Fremdkapitals zum Eigenkapital repräsentiert Ihren Verschuldungsgrad. Bei der Bonitätsprüfung berechnen Banken neben dieser Kennziffer Ihre Eigenkapitalquote. Die beiden Zahlen dienen als Indikatoren für Ihre finanzielle Situation. Fremd- und Eigenkapital spielen bei der Finanzierungsbewilligung durch die Bank eine wichtige Rolle.

    Wie Banken das Eigenkapital berechnen

    Die Eigenkapitalquote stellt selbstaufgebrachtes Kapital mit dauerhafter Verfügbarkeit in Relation zu Ihrem Gesamtkapital. Wenn Banken Ihr Eigenkapital berechnen, ziehen sie von Ihrem gesamten Vermögen etwaige Rückstellungen und Schulden ab. Wenn Sie beispielsweise über ein bilanziertes Anlage- und Umlaufvermögen von einer Million Euro verfügen, wird hiervon sämtliches Fremdkapital zur Eigenkapitalermittlung abgezogen.

    Falls Ihre Schulden inklusive noch nicht genau bezifferten Verpflichtungen (Rückstellungen) bei einer Million Gesamtkapital 400.000 Euro betragen, beläuft sich Ihr Eigenkapital auf 600.000 Euro. Das ergibt eine Eigenkapitalquote von 60 Prozent.

    Eigenkapital, Fremdkapital & Gesamtkapital stehen in Relation

    Während die Eigenkapitalquote das Verhältnis des eigenen Vermögens zum Gesamtvermögen ausdrückt, spiegelt der statische Verschuldungsgrad den Anteil von Fremdkapital am Gesamtkapital wider. Beide Kennzahlen ermöglichen eine Bonitätseinschätzung. Im Fall des obigen Beispiels liegt der statische Verschuldungsgrad bei 40 Prozent. Hiervon ist der dynamische Verschuldungsgrad zu unterscheiden, der sich aus dem Verhältnis zwischen Schulden und Cashflow ergibt.

    Der Cashflow entspricht Ihren Einnahmen minus Ihrer Ausgaben. Im Beispiel beläuft sich Ihr dynamischer Verschuldungsgrad bei einem jährlichen Cashflow von 200.000 Euro auf 2. Die Rückzahlung Ihrer Schulden würde Sie dementsprechend 2 Jahre kosten. Langfristige Rückstellungen wie Pensionsrückstellungen werden vor der Berechnung des dynamischen Verschuldungsgrads aus dem Fremdkapital herausgenommen.

    Wie Sie mit Eigenkapital Immobilien finanzieren

    Eigenkapital gilt als Anker der Immobilienfinanzierung. Je mehr eigene Mittel Sie beim Kauf einer Immobilie einsetzen, desto geringer ist Ihr benötigtes Kreditvolumen. Dadurch sinkt bei steigender Eigenkapitalquote Ihre zukünftige Monatsbelastung. Bei der Immobilienfinanzierung honorieren Banken hohes Eigenkapital in der Regel mit günstigeren Zinsen.

    Der Zinssatz aller Immobiliendarlehen ergibt sich aus dem Risiko, das die Bank mit der Kapitalbereitstellung eingeht. Bei geringem Eigenkapital ist das Risiko entsprechend höher, wodurch die Zinssätze steigen. Je geringer der Zins, desto geringer auch das Risiko für Anschlussfinanzierungen.

    Im Jahr 2009 lag die durchschnittliche Eigenmittelquote bei der Immobilienfinanzierung in Deutschland bei 24 Prozent. Aktuell sprechen Kreditinstitute wie die Sparkasse die Empfehlung aus, mindestens 20 bis 30 Prozent aller Kosten durch eigenes Kapital zu finanzieren.

    Eigenkapitalquote ab 20 Prozent erleichtert die Finanzierung

    Wenn Sie über 80 Prozent des Immobilienkaufpreises in Form von Fremdkapital finanzieren, drohen bei vielen Banken hohe Zinsaufschläge. Bei einigen Kreditinstituten sind bereits ab Beleihungen über 50 Prozent des Immobilienkaufpreises Aufschläge zu erwarten.

    Der die 80 Prozent übersteigende Anteil Ihres Kredits wird oft mit Zuschlägen zwischen 5 bis 10 Prozent belegt. Im Normalfall weisen Banken lediglich den Zinssatz des Gesamtkredits aus, wodurch Kreditnehmer diese Aufschläge nur schwer erkennen. Besonders beachtenswert sind die genannten Zinszuschläge bei geplanter Eigennutzung der Immobilie.

    Eigenkapital unter 20 Prozent ist bei Eigennutzung zu wenig, um günstige Zinssätze zu erhalten. Im Unterschied dazu sind Kapitalanleger mit Vermietungsvorhaben dazu in der Lage, Darlehenszinsen in Form von Werbungskosten steuerlich abzusetzen. Dadurch kann es sich für diese Gruppe lohnen, weniger Eigenkapital für Immobilien aufzuwenden.

    Mindestens so viel Eigenkapital wie Kaufnebenkosten

    Wenn Banken im Rahmen der Immobilienfinanzierung Ihr Eigenkapital berechnen, deckt der errechnete Betrag idealerweise mindestens die Kaufnebenkosten ab. Die Kreditvergabe für Immobilien hängt je vom Kaufpreis und Marktwert des ausgewählten Objekts ab.

    Banken verleihen in der Regel nur so viel, wie durch das Immobilienobjekt abgesichert werden kann. Kaufnebenkosten finden hierin keine Berücksichtigung, wodurch sogar bei Vollfinanzierung genügend Eigenkapital zur Deckung dieses Kostenpunkts zur Verfügung stehen muss. Die Kaufnebenkosten können sich abhängig von der Region und dem Kaufpreis auf bis zu 30.000 Euro belaufen. Bei der Kalkulation sind neben Maklerprovisionen Notar- und Grundbuchgebühren die Grunderwerbssteuer zu berücksichtigen.

    Neben den Kaufnebenkosten umfasst Ihr Eigenkapital idealerweise Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben. Solche Liquiditätsreserven betragen im Idealfall mehrere Tausend Euro. Kapitalanleger mit Vermietungsvorhaben planen am besten genügend Eigenkapital ein, um auch nach der Deckung etwaiger Kaufnebenkosten mögliche Mietausfälle überbrücken zu können.

    Bei der Finanzierung ohne Eigenkapital lohnt hohe Tilgung

    Je niedriger die Baugeldzinsen, desto mehr Menschen machen sich Gedanken über Finanzierungsmöglichkeiten mit wenig Eigenkapital. In den meisten Fällen vergeben Banken vollfinanzierte Immobilien ausschließlich an Kapitalanleger. Kalkulieren Sie bei Finanzierungen mit wenig oder ohne Eigenkapital vorab alle Phasen, um Belastungen auf lange Sicht besser abzuschätzen.

    Bei der Anschlussfinanzierung fallen für vollfinanzierte Immobilien beispielsweise oft hohe Zinsen an. Je geringer Ihre Eigenkapitalquote, desto höhere Tilgungen sollten Sie leisten. Viele Banken fordern für vollfinanzierte Immobilien Anfangstilgungen von zwei Prozent. Wer diesen Wert freiwillig überschreitet, vermindert die Restschuld und wird Zinserhöhungen bei der Anschlussfinanzierung dadurch leichter gerecht.