Die steigende Nachfrage nach Immobilienbauland erhöht seit der Finanzkrise in Ballungsräumen den Bodenrichtwert. Berlin verzeichnete im Jahr 2015 einen 20%igen Anstieg in Hinblick auf den durchschnittlichen Quadratmeterwert. Bei einem Immobilienumsatz von mehr als 18 Milliarden Euro bestand damals Nachfrage für über 1.000 Fußballfelder an Bauland.
Mehr als 1.000 Hektar wechselten im Rekordjahr bei über 35.000 Immobilientransaktionen den Besitzer. Während sich der Bodenrichtwert für Berlin 2017 weiterhin im Anstieg befindet, verzeichnen Kaufabschlüsse wegen Wohnungsmangel eine leichte Abnahme. iFunded erklärt anhand der aktuellen Zahlen, welchen Bodenrichtwert Berlin aktuell verzeichnet und wie Investoren davon profitieren.
Was der steigende Bodenrichtwert in Berlin zu bedeuten hat
Der Bodenrichtwert für Berlin gibt Auskunft über den Durchschnittspreis pro Quadratmeter. Die Basis bilden alle notariell beurkundeten Kaufverträge, die dem Gutachterausschuss für Grundstückwertberechnungen hinsichtlich eines bestimmten Zeitraums vorliegen. Dadurch lässt der Bodenrichtwert für Berlin und Umland die Wertermittlung regionaler Immobilien zu.
Die Bestimmung des Bodenrichtwertes basiert auf Rechtsvorschriften, die sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden und als Basis für die Besteuerung etwaiger Grundstücksflächen dienen. Spätestens zum Ende jeden zweiten Kalenderjahrs ermitteln Bundesländer Bodenrichtwerte nach vorgeschriebener Weise. In Berlin findet die Ermittlung alljährlich statt und ist dadurch ein Echtzeitspiegel des regionalen Immobilienmarkts.
Bundesland Berlin: Bodenrichtwert anhand aktueller Kaufverträge
Der Gutachterausschuss berechnet mithilfe vorliegender Kaufdokumente Quadratmeterpreise aus Grundstücksflächen und bezahlten Gesamtpreisen. Diese Ergebnisse führen zu jährlichen Anpassungen des Bodenrichtwerts. Berlin ist wegen der hohen Einwohnerdichte weiterhin umkämpft, was Bauland angeht. Falls Sie bauen möchten, ziehen Sie in Ballungsräumen wie Berlin Bodenrichtwerte zur Kostenkalkulation hinzu.
Die Berechnung von Bodenwerten basiert oft auf dem Bodenrichtwert. Berlin kann trotzdem einen anderen Bodenrichtwert haben, als die tatsächlichen Bodenwerte Berliner Immobilien im Vergleichswertverfahren nahelegen. Beachten Sie bei Immobilieninvestitionen die Unterschiede zwischen Bodenwerten auf Basis der Bodenrichtwerte und solchen aus dem Vergleichswertverfahren.
Wieso sich in Berlin Bodenwerte von Bodenrichtwerten unterscheiden
Zwar beeinflussen Bodenrichtwerte den Bodenwert, Berlin ist aber nicht überall gleich gut erschlossen und in unterschiedlichen Grundstücken außerdem verschiedenem Bau- und Planungsrecht unterworfen. Davon abgesehen unterscheiden sich Faktoren wie die Lage und die Form von Grundstück zu Grundstück. Beim Vergleichswertverfahren spielen diese Unterschiede eine Rolle für den Bodenwert. In Berlin lassen sich Bodenwerte allerdings nicht immer per Vergleichswertverfahren bestimmen.
Wo das Vergleichswertverfahren an der Bestimmung des Bodenwerts versagt, dienen die Bodenrichtwerte der Berechnung. Weil diese Hilfswerte einen Durchschnitt abbilden, ist der tatsächliche Bodenwert für eine Immobilie immer anhand der Grundstückbesonderheiten einzuschätzen. Obwohl sich daraus erhebliche Zu- und Abschläge auf den aktuell gültigen Bodenrichtwert ergeben können, ermöglichen die Richtwerte zumindest Aussagen über die aktuelle Immobiliensituation.
So haben sich die Bodenrichtwerte für Berlin 2017 entwickelt
Obwohl die Anzahl aller Immobilienkauffälle in Berlin 2017 leicht absinkt (-6 %), ergeben sich fast dieselben Geldumsätze wie im Rekordjahr 2015. Zum Stichtag verzeichnet der Gutachterausschuss für die Stadt Berlin Bodenrichtwerte mit einem durchschnittlichen Zuwachs zwischen 10 % und 20 %. Anstiege von bis zu 50 % zeigen die Bodenrichtwerte in Berliner Randlagen.
Neben der Nachfrage für Geschosswohnungsbau steigt die Nachfrage für Berliner Büro- und Geschäftsbauten 2017 um bis zu 6 % an. Der Gesamtumsatz nimmt verglichen mit dem Vorjahr um bis zu 21 % zu und liegt dadurch bei 17 Milliarden Euro.
Bebaute Grundstücke erreichen 2017 einen Preiszuwachs von 17 %, während für die Preise von Berliner Eigentumswohnungen von Zuwächsen um die 15 % die Rede ist. Immobilien im Berliner Südwesten bleiben in Hinblick auf die aktuellen Berliner Bodenpreise eher konstant, während Viertel wie der Zehlendorfer Thielplatz wesentliche Anstiege verzeichnen.
Berlin 2017: Bodenrichtwerte steigen in diesen Vierteln
Haus-an-Haus-Bebauungen am Prenzlauer Berg und in anderen Berliner Innenstadtlagen sind laut Gutachterausschuss im vergangenen Jahrzehnt von einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis um die 460 Euro auf 5.500 Euro geklettert. Für den Kreuzberger Wrangelkiez hält der Ausschuss im Jahr 2017 einen Quadratmeterpreis von 3.500 Euro fest. Dadurch haben sich die Bodenrichtwerte für Berlin in dieser Region innerhalb eines Jahrzehnts verzehnfacht.
Den größten Zuwachs verzeichnen Wohngebäude in der Stadtmitte, in Charlottenburg und am Prenzlauer Berg. Ähnliches gilt am Tiergarten, in Kreuzberg und in Friedrichshain. Auch außerhalb der Innenstadt steigen mittlerweile allerdings die Bodenwerte. In Berlins Hansaviertel liegt der Bodenwert 2017 erstmals bei über 2.000 Euro pro Quadratmeter.
Wie Investoren 2017 vom Berliner Bodenwert profitieren
Die aktuellen Höchstpreise in Hinblick auf den Bodenwert eröffnen sich in Berlin Mitte, wo der Wert um Spittelmarkt und Hausvogteiplatz bei bis zu 11.000 Euro pro Quadratmeter liegt. Auch offenbebaute Grundstücke zeigen Ende 2017 Höchststände in Sachen Bodenrichtwert. Berlin ist daher ein idealer Standort, um in Immobilien zu investieren.
Das Potenzial des Berliner Immobilienmarkts erklärt der Gutachterausschuss durch zunehmende Wohnungsknappheit bei wachsender Nachfrage. Das führt zu steigenden Bodenrichtwerten. Bei Immobilienplattformen wie iFunded profitieren Sie von dieser Entwicklung auch mit kleinem Budget und erhalten attraktive Zinsen.