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  • Mikrolage

    Makro- und Mikrolage beschreiben die Standortmerkmale von Immobilien. Weil der Marktwert aller Wohn- und Gewerbeobjekte vom Standort abhängt, führen Investoren vor Immobilieninvestments unter der Berücksichtigung des jeweiligen Groß- und Nahraums Markt- und Standortanalysen durch. Der standortbedingte Immobilienwert geht aus dem darauf basierenden Standortprofil hervor.

    Neben dem aktuellen Wert des Immobilienobjekts hängt auch die zukünftige Wertentwicklung von Standortfaktoren ab. Die hierauf basierende Mietpreisentwicklung lässt Aussagen über die vorhersehbare Rendite Ihrer Immobilieninvestition zu. iFunded erklärt, worauf es bei der Mikroanalyse von Immobilien ankommt.

    Makro- & Mikrostandort im Vergleich

    Ähnlich der Aktienanalyse setzt sich die Standortanalyse einer Immobilie aus Makro- und Mikroanalyse zusammen. Die beiden griechischen Präfixe bedeuten in der wörtlichen Übersetzung „groß“ und „klein“. Im Zusammenhang mit der Immobilienanalyse bezieht sich das auf das Nah- und Fernumfeld.

    Vergleichbare Objekte im selben Großraum haben nicht zwingend denselben Wert. Stadtviertel mit hoher Kriminalitätsrate sind beispielsweise weniger attraktiv als sichere Familienviertel. Auf dieselbe Weise unterscheiden sich Objekte neben Klärwerken, Flughäfen und Kraftwerken von andernorts gelegenen Immobilien. Diese und ähnliche Faktoren sind bei der Mikroanalyse zu berücksichtigen.

    Diese Unterschiede bestehen zwischen der Makro- & Mikrolage

    Bei der Makroanalyse liegt der Fokus der Betrachtung auf dem größeren Umfeld des Objekts, so beispielsweise auf einem Stadtraum oder einer ähnlichen Großregion. Mikroanalysen beschäftigen sich mit der Nachbarschaft, dem Viertel und der Straße. Laut Immobilienexperten kann die Grenze zwischen beliebten und unbeliebten Objekten sogar zwischen den Straßenseiten verlaufen.

    Wer vor der Immobilieninvestition eine der beiden Standortanalysen vernachlässigt, riskiert Fehleinschätzungen des Immobilienwerts. Ein Haus kann beispielsweise noch so hochwertig ausgestattet sein: Steht es an einem wirtschaftsschwachen Makrostandort, ist trotzdem keine hohe Rendite zu erwarten. Im Hinblick auf den Mikrostandort gilt dasselbe für Objekte in überalterten Nachbarschaften und Vierteln mit schlechter Infrastruktur.

    Steht Investoren nicht genügend Geld zur Investition ins beste Viertel einer A-Stadt zur Verfügung, können sie theoretisch in weniger attraktive Viertel desselben Makrostandorts investieren. Trotzdem kaufen die meisten Profiinvestoren in dieser Situation eher Objekte im besten Viertel einer B-Stadt, anstatt innerhalb einer A-Stadt in vergleichsweise schlechtere Mikrolagen zu investieren.

    Wie Makro- & Mikrolage die Marktnachfrage beeinflussen

    Manchen privaten Standortentscheidungen liegt eine persönliche Vorliebe zugrunde. Das gilt teilweise für Makroentscheidungen wie die Wahl zwischen städtischen und ländlichen Großregionen. Der wichtigste Einflussfaktor bleibt im Hinblick auf Standortentscheidungen allerdings die Lebenssituation.

    Wer mit Vermietungsplänen in ein Einfamilienhaus investiert, hat Familien zur Zielgruppe. Liegt das entsprechende Haus in diesem Fall gleich neben einer Schnellstraße oder innerhalb eines belebten Feierviertels, gewinnt der Investor die jeweilige Zielgruppe nur schwer für diese Mikrolage. Ebenso verhalten fällt die Nachfrage aus, wenn Single-Wohnungen an einem einsamen Makrostandort ohne Stadtanbindung liegen.

    Bei der Standortanalyse ist zur Einschätzung der zukünftigen Nachfrage der Unterschied zwischen Wohnobjekten und gewerblichen Immobilien zu beachten. Bei Wohnimmobilien wirken sich lärm- und emissionsbelasteten Makro- und Mikrolagen beispielsweise wesentlich negativer auf die zu erwartende Nachfrage aus als bei Gewerbeobjekten wie Fabriken oder Lagerhallen.

    Mikroanalyse: Definition harter & weicher Standortfaktoren

    Bei der Analyse der Mikrolage berücksichtigen Immobilienexperten harte und weiche Lagemerkmale. Letztere spielen für gewerbliche Objekte eine vernachlässigbare Rolle. Im Unterschied dazu beeinflussen weiche Lagefaktoren die Attraktivität im Hinblick auf Wohnimmobilien auf nachhaltige Art und Weise.

    Die Quantifizierbarkeit bestimmt den Unterschied zwischen harten und weichen Standortfaktoren. Klar quantifizierbar sind im Hinblick auf die Mikrolage Faktoren wie die Anbindung an Geschäfte, Schulen, Kindergärten und ähnliche Einrichtungen. Wegen ihrer abstrakteren Natur lassen sich weiche Lagefaktoren im Vergleich dazu kaum objektiv bemessen.

    Wieso weiche Lagefaktoren den Immobilienwert beeinflussen

    Wenn es um harte Mikrofaktoren geht, ist die Lärmbelastung des unmittelbaren Umfelds durch Zahlen quantifizierbar. Direkt neben Straßen, überirdischen Bahnlinien, Flughäfen, Einkaufs- und Barstraßen herrscht nachweisbar höhere Belastung als in ruhigen Wohnvierteln neben Grünanlagen. Neben der Lärmbelastung zählt die Infrastruktur des Mikrostandorts zu den wichtigsten Standortfaktoren mit Quantifizierbarkeit.

    Diese harten Mikrofaktoren sind objektive Standortmerkmale, die das allgemeine Marktinteresse nachweisbar positiv oder negativ beeinflussen. Bei Wohnimmobilien haben subjektive Standortfaktoren einen ebenso weitreichenden Einfluss im Hinblick auf die Nachfrage. Diese weichen Lagemerkmale beziehen sich auf das Wohngefühl und beschreiben das emotionale Wertpotenzial. Wie angesehen das jeweilige Viertel ist, wirkt sich beispielsweise auf die Einstellung gegenüber bestimmten Wohnobjekten aus.

    Im Gegensatz zu harten Standortfaktoren entscheiden weiche Merkmale im Zusammenhang mit der Mikrolage eher über den subjektiven als objektiven Immobilienwert. Dadurch sprechen sie Interessenten gefühlsmäßig an und motivieren unmittelbar zur Mietentscheidung.

    Worauf es bei der Mikroanalyse einer Immobilie ankommt

    Die Mikroanalyse des Immobilienstandorts setzt sich aus verschiedenen Teilbereichen zusammen, denen eine detaillierte Betrachtung aller demographischen und sozioökonomischen Standortmerkmale innerhalb des Direktumfelds zugrunde liegt. Zu den Untersuchungsbereichen zählen unter anderem

    • die direkte Anbindung an Hauptstraßen und den öffentlichen Nahverkehr.
    • die nachbarschaftliche Bebauung.
    • das Image des Viertels.
    • die Grundstücksbeschaffenheit.
    • das Nahversorgungsangebot inklusive Einkaufs- & medizinischen Versorgungsmöglichkeiten.
    • die Nähe zur Bildungseinrichtungen.
    • die soziale Infrastruktur.
    • demografische Viertelmerkmale.
    • die soziale Struktur der Nachbarschaft.
    • Lärm- und Schadstoffemissionen.

    Mikrolagen mit Entwicklungstendenz

    Damit die Immobilieninvestition kalkulierbare Rendite erwirtschaftet, müssen Investoren bei der Standortanalyse neben den historischen Entwicklungen des Viertels aktuelle und zukünftige Entwicklungstendenzen beachten. In diesem Zusammenhang sind Zahlen wie die Zu- und Abwanderungsquote wichtige Kennwerte. Außerdem lohnen sich vor allem in solchen Vierteln Investitionen, wo kaum Platz für Neubauten zur Verfügung steht. Hier wird die Nachfrage bei entsprechender Beliebtheit automatisch das Angebot übersteigen, wodurch die Mietpreise in Zukunft steigen werden.

    Wer bei der Investition in eine bestimmte Mikrolage Entwicklungstendenzen beachtet, kauft zu relativ günstigen Preisen Objekte mit attraktiven Renditeaussichten. Laut Statistiken war das beliebtestes Wohnviertel der Stadt Hamburg im Jahr 2012 beispielsweise noch Eppendorf. Ab 2015 gewann der südwestliche Teil Winterhudes im Hinblick auf renditestarke Mikrolagen an Relevanz. Die Szeneviertel der Zukunft sind Mikrolagen mit Entwicklungstendenz, in denen Leerstände in den vergangenen Jahren nachweisbar abgenommen haben.

    Woran Investoren Mikrolagen mit hoher Renditechance erkennen

    Zukünfte Szeneviertel zeichnen sich durch unterschiedliche Merkmale aus, die Einschätzungen der zu erwartenden Rendite zulassen. In fast allen Fällen verfügen die Trendviertel der Zukunft über eine gute Zentrumsanbindung und beherbergen hinsichtlich der demographischen Struktur vor allem jüngeres Publikum.

    Auch vermehrte Sanierungsarbeiten können für die Entstehung eines neuen Trendviertels sprechen. Wo das Kultur- und Versorgungsangebot ausgebaut wird, muss nach der jeweiligen Mikrolage entsprechende Nachfrage bestehen. Ein ebenso wichtiger Hinweis für Trendentwicklungen ist die vermehrte Entstehung moderner Wohnungen in einer bestimmten Nachbarschaft. Investoren greifen zur Investmentbeurteilung außerdem auf den sogenannten „Vervielfältiger“ zurück. Diese Kennzahl lässt auf die zukünftige Rendite der Immobilieninvestition schließen.

    Die Höhe des Vervielfältigers unterscheidet sich von Nachbarschaft zu Nachbarschaft und drückt das Verhältnis von Mieteinnahmen zu Kaufpreisen aus. Je höher der aktuelle Mietpreis, desto begrenzter ist die zukünftige Entwicklungstendenz. Konservative Käufer interpretieren Vervielfältiger ab 19 oder 20 deshalb als Argument gegen eine Investition. Wo noch Raum nach oben besteht und konstante Aufwärtsentwicklungen stattfinden, liegen zukünftige Mikrolagen.