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  • Immobilienfonds

    Immobilienfonds sind Investmentfonds. Bei solchen Fondsanlagen wird das gebündelte Gemeinschaftskapital zahlreicher Anleger in mehrere Vermögenswerte investiert. Im Hinblick auf die Branchenfonds des Immobiliensektors machen Grundstücke, Gebäude und Immobilienprojekte in der Planungsphase diese Vermögenswerte aus.

    Wie für Investmentfonds üblich, verwalten Fondsmanager das fondseigene Vermögen. Sie teilen das Gesamtkapital ihrer Anleger auf verschiedene Investments auf. Dadurch diversifizieren sie das Portfolio, um das Anlagerisiko zu senken.

    Jeder Anleger erhält für das investierte Vermögen Wertpapiere. Diese Immobilienzertifikate repräsentieren den jeweiligen Anteil am Gesamtkapital und den damit erwirtschafteten Fondserträgen.

    Gewerbliche Liegenschaften bilden den Schwerpunkt vieler Immobilienfonds. Deutschland kann zwar das Zielland entsprechender Vermögensanlagen sein, aber auch internationale Investitionen sind auf dem Markt erhältlich. In Anbetracht des breiten Auswahlspektrums lohnt vor jeder Investition eine eingehende Beschäftigung mit den Immobilienmarktentwicklungen.

    Deutscher Immobilienindex

    Mit dem DIX (Deutscher Immobilienindex) hat sich auf dem deutschen Markt ein Wertindikator nach dem Vorbild des DAX entwickelt. So wie letztere Kennzahl die deutsche Aktienentwicklung dokumentiert, berücksichtigt der deutsche Immobilienindex Bestandsobjekte aus den wichtigsten Immobilienfondsarten.

    Arten von Immobilienfonds: Vergleich zwischen offenen & geschlossenen Formen

    Durch die Struktur der Gemeinschaftsanlage ermöglichen Immobilienfonds privaten Anlegern schon mit relativ geringen Beträgen die Investition in Immobilienwerte. Viele dieser Werte wären Kleinanlegern anderweitig überhaupt nicht zugänglich.

    Vom Fondskonzept sind gewöhnliche Aktiengesellschaften zu unterscheiden, die mit ähnlicher Strategie in Immobilien investieren. Per Aktienkauf erhalten Privatanleger hierbei Immobilienbeteiligungen. Aus rechtlich wirtschaftlicher Sicht sind diese Beteiligungen allerdings vom Fondsbegriff abzugrenzen.

    Im Hinblick auf die Merkmale der Immobilienfondsbeteiligung unterscheiden Experten geschlossene von offenen Immobilienfonds. Die maximale Anlegerzahl ist das wichtigste Unterscheidungskriterium beider Hauptarten.

    Offene Immobilienfonds

    In offene Immobilienfonds kann eine unbegrenzte Anzahl an Anlegern investieren. Die Höhe der ausgegebenen Anteile wird durch die Gesellschaftsregelungen nicht weiter limitiert. Alle Open End Investmentfonds unterliegen dem Investmentgesetz und entsprechen abhängig von ihren Eigenschaften entweder ausschüttenden oder thesaurierenden (wideranlegenden) Anlagen.

    Unter §§66 bis 82 des Investmentgesetzes hält der Paragraph zum Immobilien-Sondervermögen die besonderen Anlagevorschriften offener Immobilienfonds fest. Laut diesem Paragraphen gilt der Open End Fonds als Sondervermögen, das durch eine Kapitalanlagegesellschaft verwaltet wird.

    Ausschüttende Immobilienfonds

    Offene Immobilienfonds folgen dem Prinzip der Risikomischung und konzentrieren sich hierbei meist auf gewerbliche Immobilien, die vermietet werden. Bei der ausschütteten Unterform erhalten alle Fondsbeteiligten in regelmäßigen Abständen ihren zertifizierten Anteil aus den erwirtschafteten Mieteinnahmen.

    Der jeweilige Ertragsanteil ist abzüglich fortlaufender Kosten zu verstehen. Hierzu zählen neben Zins- und Tilgungsleistungen Verwaltungs-, Bewirtschaftungs- und Instandhaltungsgebühren. Zusätzlich werden wertvermindernde Abnutzungserscheinungen vor der Ausschüttung abgezogen.

    Thesaurierende Immobilienfonds

    In Einzelfällen handelt es sich bei offenen Immobilienfonds nicht um ausschüttende, sondern um thesaurierende Fonds. Diese Unterform verwendet alle erwirtschafteten Erträge zur Wiederinvestition in die Immobilienbranche.

    Durch Reinvestitionen durchlaufen die Anteile aller Fondsbeteiligten bei thesaurierenden Fondsanlagen permanente Wertsteigerung. Sowohl thesaurierende als auch ausschüttende Immobilienfonds sind übertragbar und werden von den Anlagegesellschaften jederzeit zum aktuellen Tageswert zurückgenommen.

    Geschlossene Immobilienfonds

    Im Unterschied zur offenen Form ist die Anlegerzahl geschlossener Immobilienfonds begrenzt. Das Grundstückssondervermögen solcher Closed End Fonds wird einmalig aufgelegt. Ab der Ausgabe des letzten Zertifikats gilt das Vermögen als gezeichnet.

    Alle zu finanzierenden Liegenschaften geschlossener Immobilienfonds stehen im Voraus fest. Sobald das dafür erforderliche Gesamtanlagevermögen erreicht ist, wird der Fonds geschlossen. In den meisten Fällen agieren entsprechende Fondsgesellschaften als GbR oder KG.

    Unterschiedliche Risikostreuung bei geschlossenen Immobilienfonds

    Bei Closed End Fonds ist das Prinzip der Risikostreuung durch die Investition in möglichst viele Einzelanlagen weniger ausgeprägt als bei der offenen Form. In den meisten Fällen konzentrieren sich geschlossene Fonds auf höchstens zwei Investitionsobjekte.

    Einige Closed End Fonds investieren das Gesamtvermögen auch in Einzelobjekte. Das Risiko-Rendite-Profil bewegt sich in diesem Fall in noch höherem Bereich. Risikoaverse Anleger investieren deshalb meist in offene Immobilienfonds.

    Bruchteils-Eigentums-Fonds – eine Sonderform

    Sogenannte Bruchteils-Eigentums-Fonds gelten als Sonderform des Closed End Immobilienfonds. Die Anleger erhalten bei dieser Variante eine grundbuchrechtliche Absicherung ihrer Investition.

    Die eigentlich beim Zweiterwerb anfallende Grunderwerbsteuer wird bei Bruchteils-Eigentums-Fonds nicht fällig. Anleger erwerben bei der Kommanditgesellschaft dieser geschlossenen Fondsvariante eine Beteiligung am normalerweise treuhänderisch gehaltenen Kommanditanteil.

    Direktanlage oder Beteiligung an Immobilienfonds: In Deutschland ist beides beliebt

    Die Vermögensanlage in Immobilien hat innerhalb der Bundesrepublik in den vergangenen Jahren an Bedeutung gewonnen. Der Immobilienboom lässt sich unter anderem am Preisindex für bestehende Wohnhäuser nachvollziehen, der allein im vergangenen Jahr um 39,9 Prozentpunkte zugelegt hat.

    Bei Interesse an einer Immobilienanlage stehen Investoren mehrere Möglichkeiten offen. Welche Anlageart für Sie die geeignetste ist, hängt unter anderem von Ihrem Budget und den Anlagezielen ab. Neben Immobilienfonds ist die Direktanlage eine Option. Beide Möglichkeiten bieten Vor- und Nachteile.

    Vor- & Nachteile bei der Anlage in Immobilienfonds

    Zu den wichtigsten Vorteilen von Fondsanlagen zählt das hiermit verbundene Prinzip des Gemeinschaftskapitals. An vielen Immobilienfonds können Sie bereits mit geringem Budget ertragreiche Beteiligungen erwerben.

    Wenn Sie in eine Immobilie direktanlegen, benötigen Sie im Vergleich dazu wesentlich höheres Eigenkapital. Das Totalverlustrisiko ist bei Direktanlagen außerdem höher als bei der Fondsbeteiligung.

    Mehr Risikostreuung als Direktanlagen

    Geringe Gesamtverlustrisiken erwarten Sie insbesondere bei offenen Fonds, da Ihr angelegtes Geld hier nach dem Prinzip der Risikostreuung auf mehrere Immobilieninvestments aufgeteilt wird. Bei der Direktanlage erzielen die allerwenigsten Privatinvestoren eine hiermit vergleichbare Risikostreuung.

    Wenn Sie eine Immobilie kaufen, binden Sie Ihr Vermögen verglichen mit der Fondsbeteiligung außerdem relativ langfristig. Ihre Fondsanteile können Sie im Falle offener Fondsanlagen dagegen jederzeit wiederverkaufen oder für den tagesaktuellen Preis zurückgeben.

    Im Vergleich dazu dauert der Verkauf einer Immobilie länger und geht mit Gebühren einher. Bei durchschnittlichen Immobilienfonds bewegen sich die Renditeaussichten allerdings meist unter den Erträgen von Direktanlagen.

    Welche Anleger in offene & geschlossene Immobilienfonds investieren

    Der Anlegertyp ist eines der wichtigsten Kriterien bei der Entscheidung zwischen Direktanlagen und Beteiligungen an Immobilienfonds. Ob sich offene oder geschlossene Fondsbeteiligungen besser eignen, hängt ebenfalls vom Anlegerprofil ab.

    Offene Fondsbeteiligungen für langfristige Kapitalanleger

    Beteiligungen an offenen Immobilienfonds können der langfristigen Kapitalanlage dienen und sprechen insbesondere Privatanleger an, die sich langfristig absichern möchten.

    Die breite Risikostreuung der Fondsklasse bemüht sich um eine Grundabsicherung gegenüber schwankenden Märkten, wodurch der Anleger vergleichsweise geringe Risiken eingeht. Gleichzeitig bieten viele offenen Immobilienfonds relativ attraktive Renditen.

    Closes End Immobilienfonds für erfahrene Investoren

    Die Zielgruppe geschlossener Immobilienfonds sind Langzeitanleger, die ihr Vermögen teilweise in Sachwerte investieren wollen. Trotz der Chance auf eine inflationsgeschützte Geldanlage mit Stabilität stellen viele geschlossenen Immobilienfonds für den Durchschnittsanleger eine zu langfristige Kapitalbindung dar.

    Wegen des unternehmerischen Charakters dieser Geldanlage lässt sich die Beteiligung an Closed End Immobilienfonds mit festverzinslichen Anlageinvestitionen kaum vergleichen. Im Gegensatz zur offenen Fondsanlage verlangen geschlossene Immobilienfonds nach Investoren mit fundierter Fachkenntnis.