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  • Rendite von Immobilien

    An der Rendite von Immobilien erkennen Investoren lohnenswerte Investments. Wie jede andere Rendite repräsentiert die Immobilienrendite den prozentualen Jahresertrag der Geldanlage. Dadurch drückt die Kennzahl die Ertragskraft aus. Für die Geldanlage in Anleihen oder Aktien spielt diese Kennzahl eine ebenso große Rolle wie für Immobilieninvestitionen.

    Im Hinblick auf Immobilieninvestments existieren unterschiedliche Arten der Rendite. Immobilien mit ebenso hoher Miet- wie Objektrendite sind die lohnenswertesten Investitionen. Was eine gute Rendite bei Immobilien ist, hängt von der Art der Rendite ab. Abhängig vom Immobilienobjekt im Einzelfall ist die Immobilienrendite mehr oder weniger starken Jahresschwankungen unterworfen.

    Der Kauf jeder Immobilie hat langfristige Auswirkungen auf die finanzielle Situation. Deshalb steht vor jeder Kaufentscheidung eine ausführliche Finanzplanung. Bei Immobilieninvestments berechnen Investoren die Renditechancen demzufolge vor der Kapitalanlage. Zur Berechnung bestimmen sie das prozentuale Verhältnis des vorhersehbaren Gewinns zum investierten Kapital. Abhängig von der zu berechnenden Form der Immobilienrendite stehen unterschiedliche Formeln zur Verfügung. Alle Formeln zur Rendite von Immobilien beziehen sich auf einen bestimmten Teilaspekt der Geldanlage. Unabhängig von der Formel setzt die Rendite einer Immobilie die Geldanlage des Investors ins Verhältnis zu anderen Anlagearten. Dadurch ermöglicht die Kennzahl einen bewertenden Vergleich mit anderen Investitionsobjekten.

    Die Eigenkapitalrendite einer Immobilie hat die geringste Aussagekraft

    Bei der Eigenkapitalrendite handelt es sich um den durchschnittlichen Jahresertrag auf investiertes Kapital unter der Berücksichtigung der Finanzierung inklusive sämtlicher Einnahmen und Ausgaben. Als Formel liegt dieser Art der Immobilienrendite die Rechnung |Ertrag nach Steuern x 100 / gebundenes Eigenkapital| zugrunde. Weder mögliche Wertsteigerungen noch Tilgungsleistungen finden bei der Berechnung Berücksichtigung. Die ausschließliche Betrachtung der Vergangenheit bildet die Basis dieser Rendite. Immobilien nur über die Eigenkapitalrendite zu bewerten, ist wegen der begrenzten Aussagekraft unüblich.

    An der Objektrendite erkennen Sie den Leverage-Effekt

    Zur Erfassung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben aus geplanten Anlagen berechnen Investoren über die Formel |Mietreinertrag – Unterhaltskosten – Steuerlast| die Objektrendite ihrer Immobilie. Renditen wie diese berücksichtigen neben den Anschaffungskosten und Mieteinnahmen etwaige Steueraspekte. Die Finanzierung findet hingegen keine Berücksichtigung. Stehen Ihnen mehrere Renditeimmobilien zur Auswahl, so kann der Vergleich einzelner Objektrenditen trotzdem Ihre Entscheidung beeinflussen. Anders als andere Immobilienrenditen ermöglicht die Objektrendite Aussagen über die wirtschaftliche Hebelwirkung (Leverage-Effekt) und verdeutlicht bei einer Immobilienfinanzierung die Auswirkungen von Fremdkapitalnutzung auf die Eigenkapitalrentabilität. Solange die Nachsteuerrendite höher ausfällt als die Nachsteuerkosten des Fremdkapitals, lohnt sich die Finanzierung.

    Renditeimmobilien lohnen bei Nettomietrenditen von mindestens 4 %

    Die mit wichtigste Rendite bei Immobilien ist die Nettomietrendite. Zur Berechnung ermitteln Sie die Summe aus den Kaufnebenkosten und dem Kaufpreis. Anschließend subtrahieren Sie die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten von der Nettokaltmiete, woraus sich der Jahresreinertrag ergibt. Die Division dieses Betrags durch die Investitionskosten entspricht der Nettomietrendite. Die so errechnete Kennzahl ist entweder eine Brutto- und Nettomietrendite.

    Über den Anlageerfolg entscheidet die Nettomietrendite, die im Gegensatz zur Bruttomietrendite neben den nicht auf den Mieter umlegbaren Verwaltungs- und Instandhaltungskosten etwaige Kaufnebenkosten in Form von Maklerprovisionen, Grundbuch- und Notargebühren sowie Grunderwerbssteuerbeträgen berücksichtigt. Eine Nettomietrendite von mindestens 4 % ist bei Immobilien eine gute Rendite. Immobilien werden in dieser Formel allerdings unabhängig von Finanzierungskosten und Investorensteuersätzen betrachtet, wodurch sich die Rechnung nur zur Ersteinschätzung des Investitionsobjekts eignet. Anders als diese Kennzahl errechnet sich die prozentuale Bruttomietrendite über die Formel |100 x Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis des Objekts|.