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  • Bestandsimmobilie

    Von einer Bestandsimmobilie spricht man, wenn eine Immobilie bereits vollständig erbaut wurde und genutzt wird.

    Bestandsimmobilie oder Neubau?

    Wer in eine Immobilie investieren möchte, hat die Wahl zwischen dem Kauf einer Bestandsimmobilie und einem Neubau. Beide Möglichkeiten bieten sowohl Vor- als auch Nachteile. Diese werden wir im Folgenden näher ausführen, um Ihnen die Entscheidung für eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau zu erleichtern.

    Vorteile einer Bestandsimmobilie

    Einer der bedeutendsten Vorteile einer Bestandsimmobilie ist die Tatsache, dass die Immobilie vor dem Kauf besichtigt werden kann und dass die Bestandsimmobilie greifbarer und vorstellbarer ist als Bauzeichnungen und Vergleichsobjekte. Außerdem weiß man bestenfalls bereits vor dem Kauf der Immobilie, welche Mängel diese aufweist, während eventuelle Mängel einer Neubauimmobilie erst während des Baus und somit nach dem Kauf auftreten.

    Der Neubau eines Hauses ist mit viel Stress verbunden. Dieser Baustress fällt beim Kauf einer Bestandsimmobilie weg. Außerdem ist es vorteilhaft, dass eine Bestandsimmobilie gegebenenfalls aktuell bereits bewohnt wird. Wenn die Immobilie also gekauft und weiterhin als Mietobjekt genutzt werden soll, bietet dies gegenüber einem Neubau den Vorteil, dass es bereits Mieter gibt und die Immobilie zu Beginn nicht leer steht. Des Weiteren hat eine Bestandsimmobilie den Vorteil, dass die Umgebung häufig schöner ist als die eines Neubaus. Im Umfeld einer Bestandsimmobilie gibt es in den meisten Fällen bereits Nachbarn, Geschäfte, Spielplätze etc., während die Nachbarschaft in Neubaugebieten einige Zeit lang nur aus Baustellen bestehen kann.

    Nachteile einer Bestandsimmobilie

    Der Kauf einer Bestandsimmobilie kann neben den genannten Vorteilen auch Nachteile mit sich bringen. So können bereits kurz nach dem Kauf Sanierungen und Reparaturen notwendig werden, die die Kosten für die Immobilie in eine ungeahnte Höhe treiben. Daher gilt es, vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie so gut wie möglich sicherzugehen, dass die Immobilie in einem guten Zustand ist und in der näheren Zukunft keine zusätzlichen Bauaufwendungen benötigt werden. Wer selbst keine fundierte Einschätzung treffen kann, hat die Möglichkeit, einen Architekten oder einen anderen kompetenten Berater zurate zu ziehen.

    Vorteile eines Neubaus

    Auch der Neubau eines Hauses hat Vor- und Nachteile. Vorteilig ist zum Beispiel, dass ein Neubau vollständig nach den individuellen Vorlieben des Bauherren gebaut werden kann. Die Zimmeraufteilung kann individuell erfolgen, die Strom-, Gas- und Wasseranschlüsse können entsprechend der Raumplanungen angebracht werden usw.

    Außerdem sind die Instandhaltungskosten für eine Neubauimmobilie in den ersten Jahren in der Regel sehr gering, da noch keine Sanierungen oder Renovierungen nötig werden.

    Nachteile eines Neubaus

    Die Nachteile eines Neubaus liegen vor allem in der benötigten Zeit und der Komplexität des Vorhabens. Wer einen Neubau begleitet, muss viel Zeit mitbringen. Außerdem können die Vertragsverhandlungen sowie die Durchsicht der Verträge etc. einen Investor schnell überfordern, wenn dieser bisher nur wenig Erfahrungen mit komplexen Verträgen gemacht hat.

    Wer in eine Immobilie investieren möchte, muss also selbst abwägen, welcher der genannten Vor- und Nachteile von Neubau- und Bestandsimmobilien für ihn überwiegen.

    Bestandsimmobilie kaufen – Was beachten?

    Wenn Sie sich für eine Bestandsimmobilie entscheiden, sollten Sie einige Aspekte beachten, um mit Ihrer Wahl möglichst lange zufrieden zu sein.

    Lage & Infrastruktur

    Die Bestandsimmobilie sollte gut zu Ihnen und Ihren Plänen passen. Sowohl die Lage als auch die Größe der Bestandsimmobilie sollten berücksichtigt werden.

    Hinsichtlich der Gegend, in der die Bestandsimmobilie gelegen ist, sollte auch die Infrastruktur berücksichtigt werden. Denn wenn die Immobilie anschließend vermietet werden soll, werden auch viele Ihrer potentiellen Mieter eine Wohnung suchen, von der aus sie schnell und unkompliziert zur Arbeit, in die Stadt oder auch zu anderen Kulturangeboten gelangen können.

    Kosten

    Selbstverständlich dürfen auch die Kosten nicht unberücksichtigt bleiben. Neben den Anschaffungs- und Finanzierungskosten, dürfen bei der Kostenplanung auch die Grundsteuer, Versicherungen, Straßenreinigungsgebühren und Energiekosten für Strom, Gas und Wasser nicht vergessen werden. Ferner sollten Sie sich über Verbrauchskosten der vergangenen Jahre informieren und auch die Instandhaltungskosten für diese Immobilie mit einkalkulieren.

    Besichtigung

    Bevor Sie sich für den Kauf einer Bestandsimmobilie entscheiden und den Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie die Immobilie mehrmals besichtigen. Es können nicht alle Details bereits bei der ersten Besichtigung wahrgenommen werden, da die Einschätzung einer Immobilie sehr vielschichtig ist und nicht innerhalb weniger Stunden während einer einzigen Besichtigung stattfinden kann. Außerdem kann die Wahrnehmung einer Umgebung sowie auch einer Bestandsimmobilie von verschiedenen Faktoren beeinflusst werden, die nichts mit der Immobilie selbst zu tun haben, wie beispielsweise vom Wetter, von der eigenen Laune oder von der Laune des Verkäufers bzw. des Maklers. Sie sollten sich daher nicht nur auf Ihren ersten Eindruck verlassen, sondern eine fundierte Entscheidung treffen.

    Des Weiteren variieren einige Faktoren, die für Ihre Kaufentscheidung relevant sein könnten, von Tag zu Tag sowie von Tageszeit zu Tageszeit. So hängen beispielsweise Lärmbelästigungen durch nahegelegene Baustellen vom Tag ab, während Geruchsbelästigungen durch nahegelegene landwirtschaftliche Betriebe von der Windrichtung abhängen können. Auch dies ist ein Grund dafür, wieso Sie an verschiedenen Tagen und zu unterschiedlichen Zeiten zur Besichtigung der Bestandsimmobilie kommen sollten. Nur so können Sie die Immobilie mit all ihren Facetten kennenlernen.

    Entwicklung der Immobilienpreise

    Zudem sollten Sie sich vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie über die Entwicklung der Immobilienpreise für die jeweilige Lage informieren. Dies sollte nicht nur hinsichtlich der Region oder Stadt erfolgen, sondern auch bezüglich des speziellen Stadtviertels. Denn die Immobilienpreise in den verschiedenen Bezirken einer Stadt können stark variieren. Durch eine intensive Recherche können Sie sicherer sein, dass der Preis für die Immobilie der Lage gerecht wird.

    Unterlagen prüfen

    Außerdem sollten vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie einige Unterlagen intensiv geprüft werden, darunter der Grundbuchauszug, die Baugenehmigung und die Grundrisse sowie Nachweise über bisherige Modernisierungen und/oder Reparaturen, die den Wert der Immobilie gesteigert haben. Prüfen Sie außerdem die Baupläne der Bestandsimmobilie sowie den Energieausweis, das Wertgutachten und die Nachweise über eventuelle Mieteinkünfte. Bei Eigentumswohnungen sollten auch die Teilungserklärung sowie die Versammlungsprotokolle zur Einschätzung herangezogen werden. Aus den Versammlungsprotokollen geht beispielsweise hervor, ob die Eigentümerversammlung sich bei vergangenen Treffen auf Sanierungen oder Renovierungen geeinigt hat, für die Sie als Eigentümer zukünftig ebenso aufkommen müssten.

    Baubeschränkungen

    Ein weiterer wichtiger Aspekt, der jedoch nicht alle Immobilien betrifft, sind Beschränkungen hinsichtlich baulicher Veränderungen. Da diese Beschränkungen in manchen Fällen das gesamte Vorhaben unmöglich machen, sollten Sie vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie prüfen, ob diese beispielsweise denkmalgeschützt ist. Dies kann unter anderem relevant werden, wenn Sanierungen notwendig sind.

    Nachbarn & Mieter

    Daneben ist es empfehlenswert, vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie auch die Nachbarn oder im Falle eines Mietobjekts die Mieter kennenzulernen.

    Verkaufsgrund

    Ein weiterer Aspekt, den Sie vor dem Kauf einer Bestandsimmobilie in Erfahrung bringen sollten, ist der Grund des Verkaufs. Gegebenenfalls können Sie in einem Gespräch über den Verkaufsgrund bereits Probleme mit der Immobilie erkennen, die Sie von einem Kauf abhalten werden. Stellen Sie dem Verkäufer bzw. dem Makler außerdem die Frage, wie lang die Immobilie bereits leer stand.

    Professionelle Unterstützung

    Die Einschätzung einer Bestandsimmobilie ist sehr komplex und kann nicht mit einer oberflächlichen Besichtigung erledigt werden. Wenn Ihnen die entsprechenden Kenntnisse fehlen, um eine fundierte Entscheidung für oder gegen den Kauf zu treffen, können Sie einen (Innen-)Architekten oder einen anderen kompetenten Sachverständigen zurate ziehen, der Sie bei der Einschätzung unterstützt.