Loan to Value (LTV) steht bei der Immobilienfinanzierung für das Verhältnis des Marktwerts zum Kreditbetrag und ist in diesem Zusammenhang auch als Beleihungswert bekannt. Bei der Fremdkapitalaufnahme dient das Investitionsobjekt klassischen Kapitalgebern als Zahlungssicherheit. Deshalb bestimmt der Marktwert des Objekts den Rahmen der Kreditbewilligung. Diesen Rahmen erkennen Kreditinstitute am jeweiligen LTV.

In Orientierung an den Richtlinien zur Immobilienfinanzierung dürfen deutsche Banken seit der Finanzkrise hinsichtlich der Darlehenshöhe nicht den vollen Loan to Value ausschöpfen. Der reale Beleihungswert stellt seitdem einen Anteil des LTVs dar. Trotzdem bleibt die Beleihungswertermittlung für Kreditgeber eine Orientierungsgröße bei der Bonitätsbeurteilung ihrer Antragssteller.

Bonitätsprüfung per Beleihungswert: Definition & Erklärung

Die wenigsten Immobilieninvestitionen basieren ausschließlich auf Eigenkapital. In den meisten Fällen besteht Finanzierungsbedarf, der zur Fremdkapitalaufnahme zwingt. In welcher Höhe und zu welchen Konditionen Kreditinstitute beantragte Darlehen bewilligen, hängt vom Einzelfall und der dafür gültigen Richtlinie ab. Neben dem eingesetzten Eigenkapital und der Bonität beeinflussen Sicherheiten auf Seiten des Antragsstellers den Bewilligungsentscheid. Eine bonitätsrelevante Sicherheit ist die finanzierte Immobilie.

Der Verkehrswert des Immobilienobjekts garantiert dem Kreditgeber bis zu einer gewissen Höhe die Rückerstattungsfähigkeit des vergebenen Darlehens. Der auf dem Marktwert und der vergebenen Kreditsumme basierende Beleihungswert repräsentiert diese Summe. Bei mangelnder Solvenz des Kreditnehmers kann die Veräußerung des Objekts den geschuldeten Kreditbetrag zumindest anteilig decken. Damit stellt der Beleihungswert die Kapitalobergrenze dar, die Kreditinstitute bei einer Immobilieninvestition mit tragbarem Risiko bewilligen.

Verkehrswertbestimmung zur Beleihungswertermittlung

Der Beleihungswertberechnung geht die Bestandsaufnahme der Immobilie voraus. Laien können den tatsächlichen Marktwert des Objekts nur schwer einschätzen. Der Verkehrswert hängt im Detail von Faktoren ab wie

  • der Mikro– & Makrolage inklusive entsprechenden Entwicklungstendenzen.
  • dem Ausstattungsniveau inklusive Modernisierungsgrad, Energieverbrauch & Energiebedarf.
  • der Wohnfläche in Quadratmetern im Sinne des aktuellen & tendenziell zukünftigen Quadratmeterpreises.
  • der Gesamtfläche des zugehörigen Grundstücks.
  • dem Alter der baulichen Substanz inklusive anstehenden Sanierungsmaßnahmen.

Jeder Kreditgeber legt die Verfahren und relevanten Faktoren zur Bonitäts- und Beleihungswertermittlung eigenständig fest. Deshalb raten Immobilienexperten bei der Finanzierung zum Darlehensvergleich.

Ertragswertverfahren im Rahmen der Beleihungswertermittlung

Der Verkehrswert einer Immobilie lässt sich per Ertragswertverfahren aus den Mieteinnahmen ableiten. Vor dem Hintergrund der Beleihungswertermittlung kann der Kreditgeber bei Bedarf auf diese Methode zurückgreifen. Das Ertragswertverfahren spielt vor allem für Investitionsimmobilien eine Rolle, da es den zu erwartenden Gewinn von Wohnungen, Häusern und Gewerbeimmobilien ermittelt.

Handelt es sich bei Ihrer Immobilie um eine vermietete Immobilie, ist die Verkehrswertermittlung über das Ertragswertverfahren von besonderer Bedeutung. Die Methode berechnet den Grundstückswert getrennt vom Marktwert der baulichen Anlagen und addiert die beiden Ergebnisse anschließend miteinander. Gebäude weisen begrenzte Restnutzungsdauer auf, die für den Bodenwert keine Rolle spielt. Dieser Zusammenhang begründet die Trennung der beiden Wertberechnungen.

Sie berechnen den Rohertrag Ihres Grundstückes, indem Sie die Jahresmiete durch den üblichen Mietbetrag teilen. Um anhand des Rohertrags den Reinertrag zu bestimmen, ziehen Sie anschließend die Bewirtschaftungskosten ab. Ermitteln Sie danach die Bodenwertverzinsung, indem Sie den Bodenwert mit dem Liegenschaftszins multiplizieren. Diesen Betrag ziehen Sie ebenfalls vom Rohertrag ab. So erhalten Sie den Gebäudereinertrag, den Sie anschließend mit dem Vervielfältiger multiplizieren. Unter dem Verkehrswert verstehen Experten die Summe aus diesem Gebäudeertragswert und dem Bodenwert.

Beleihungswertberechnung auf Basis des Marktwerts

Um den Loan to Value zu berechnen, teilen Banken Ihr Kreditvolumen durch den Verkehrswert Ihrer Immobilie und multiplizieren das Ergebnis mit 100. Ob Kaufnebenkosten vom Verkehrswert vorher abgerechnet werden, entscheidet der Kreditgeber. Wird mit einem Kredit von 100.000 Euro eine 200.000 Euro Immobilie finanziert, liegt der LTV der Formel zufolge bei 50. Das Verhältnis des Kredits zum Immobilienwert entspricht damit 50 Prozent.

Üblicherweise ziehen Kreditgeber vom Verkehrswert einen Sicherheitsabschlag ab. Dieser Sicherheitsabschlag beträgt mindestens 20 Prozent. Das Endergebnis entspricht der maximal zugelassenen Beleihungsgrenze und ist langfristig auf Risikominimierung ausgerichtet. 100-prozentige Beleihungen finanzierter Immobilien sind in Ausnahmefällen zwar möglich, aber werden von Kapitalgebern nur zu hohen Zinssätzen und bei einwandfreier Bonität bewilligt.

Bevor Sie einen Kreditantrag stellen, können Sie den Marktwert Ihres Immobilienobjekts mit einem 80-prozentigen LTV verrechnen. Dadurch verschaffen Sie sich im Hinblick auf den Kreditantrag eine Vorstellung von der Obergrenze. Aufgelöst nach dem Kreditvolumen, ergibt sich die Rechnung 80/100 x 200.000. Das Ergebnis ist ein Maximalvolumen von 160.000 Euro.

Was Loan to Value für den Beleihungsauslauf bedeutet

Vom Beleihungswert ist der sogenannte Beleihungsauslauf zu unterscheiden. Hierbei handelt es sich um einen Begriff, der sich im Kreditgeschäft auf den Quotienten aus Darlehensbetrag und beliehener Kreditsicherheit bezieht. Kreditgeber nutzen diesen Wert, um das Risiko eines beliehenen Darlehens darzustellen.

Dieses Risiko bezieht sich auf die Verlustgefahr, die bei einem Kredit bestimmten Gewinnchancen gegenübersteht. Beide Parameter kommen in derselben Variable zum Ausdruck. Unabhängig vom Marktrisiko im Sinne ungünstig veränderter Marktbedingungen bezieht sich das Beleihungsrisiko im Kontext des Beleihungsauslaufs vorwiegend auf das Ausfallrisiko des Kreditnehmers. Dieses Ausfallrisiko tritt bei Zahlungsunfähigkeit ein. Der Beleihungswert der Kreditsicherheit dämmt solche Verlustrisiken ein.

So hängen Beleihungswert & Beleihungsgrenze zusammen

Bei der Immobilienfinanzierung stellt der Immobilienwert die als Beleihungswert bekannte Kreditsicherheit dar. Die jeweilige Beleihungsgrenze entspricht dem maximalen Prozentsatz, zu dem Kreditinstitute die Immobilie per Darlehen beleihen dürfen. Die Beleihungsgrenze limitiert die Finanzierungshöhe.

Weder der Marktwert noch der hierauf basierende Beleihungswert einer Immobilie berücksichtigt Wertschwankungsgefahren, Verwertungsrisiken und Liquidierbarkeitshürden. Die prozentuale Beleihungsgrenze repräsentiert für Kreditgeber den Erlös, der bei der Veräußerung der finanzierten Immobilie unter Berücksichtigung sämtlicher Risiken mit hoher Wahrscheinlichkeit erwirtschaftet wird.

Im Einzelfall lassen bankaufsichtsrechtliche Regelungen im Hinblick auf Wohnimmobilien eine Beleihungsgrenze von 80 Prozent des Marktwerts zu. Für Gewerbeimmobilien liegt die vorgeschriebene Beleihungsgrenze dagegen bei 50 Prozent. Realkredite sind hiervon nicht betroffen. Für diese Darlehensarten gilt eine 60-prozentige Beleihungsgrenze. Bei einwandfreier Bonität des Kreditnehmers sind in diesem Fall 20-prozentige Überschreitungen in Form von Blankodarlehen erlaubt.

Wieso Beleihungsauslauf & Beleihungswert immer Hand in Hand gehen

Zwischen Beleihungsauslauf, Beleihungswert und Beleihungsgrenze bestehen rechnerische Zusammenhänge. Mit dem Beleihungsauslauf stellen Kreditinstitute das Kreditrisiko in Relation zum Wert der beliehenen Immobilie dar. Dadurch drücken sie das Verhältnis aus, in dem die Fremdfinanzierungsmittel inklusive etwaiger Grundpfandrechte zum Beleihungswert stehen.

Der Beleihungsauslauf entspricht vor diesem Hintergrund einem Prozentsatz, der in seiner Höhe von der angenommenen Wahrscheinlichkeit etwaiger Verlustrisiken abhängt. Die Kennzahl drückt also die Verluste bei einer ausfallbedingten Immobilienveräußerung aus. Im Vergleich dazu repräsentiert die Beleihungsgrenze die minimal tragbare Ertragssituation. Der Beleihungswert veranschaulicht demgegenüber den Maximalertrag, der im Veräußerungsfall der beliehenen Immobilie unter der Elimination etwaiger Risiken möglich ist.

Alle drei genannten Parameter dienen Kreditinstituten zur Entscheidung über die Kreditbewilligung. Jene gilt in absoluter Höhe nur als gerechtfertigte Entscheidung, solange der Beleihungsauslauf unter der Beleihungsgrenze liegt. Benötigen Sie für eine Baufinanzierung ein Darlehen von 130.000 Euro und brauchen zum Wiederaufbau derselben Immobilie einen zweiten Kredit von 50.000 Euro, so liegt Ihr Gesamtfinanzierungsbedarf bei 180.000 Euro. Das Verhältnis dieser beiden Darlehen zum Marktwert ergibt im Falle einer 300.000 Euro teuren Immobilie einen Beleihungswert von 60 Prozent. Dieser Beleihungswert liegt knapp an der Beleihungsgrenze und dadurch ohne hohe Risiken im Bewilligungsbereich.

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