shutterstock_Billion Photos_Waage_UrteilImmobilien zählen zu den beliebtesten Geldanlagen der Deutschen. Dies zeigte eine repräsentative Umfrage der Deutschen Wertpapier Service Bank (dwpbank). Demzufolge planen 24% der Befragten, zukünftig in Immobilien zu investieren. Doch der Kauf einer Kapitalanlagewohnung als Altersvorsorge ist seit Mai 2016 erschwert worden. Der Grund heißt Wohnimmobilienkreditrichtlinie, kurz WIKR, die strengere Regelungen zur Vergabe der Kreditverträge vorsieht.

Für Menschen mit wenig Eigenkapital oder auch für ältere Menschen wird es dadurch immer schwerer, einen Kreditvertrag abzuschließen. Auch in der Immobilienbranche macht sich die neue Reglung inzwischen bemerkbar. Nun redet die Politik sogar davon, die Wohnimmobilienkreditrichtlinie weiter zu verschärfen.

Was die Wohnimmobilienkreditrichtlinie regelt, welche Folgen dies für Kreditvermittler und Verbraucher hat und wie es für Kleinanleger trotz allem möglich bleibt, in Immobilien zu investieren, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Warum der deutsche Immobilienmarkt so beliebt ist

Laut einer Studie der britischen Bank HSBC zählt Deutschland neben Griechenland, Portugal, Südkorea und Japan zu den günstigsten Immobilienmärkten der Welt. Dass die bundesweite Nachfrage nach Immobilien so hoch wie nie ist, zeigen auch die Preisentwicklungen der letzten Jahre. In deutschen Metropolen haben sich die Immobilien- und Grundstückspreise seit 2007 nahezu verdoppelt. Ebenso sind die Grundstückspreise gestiegen. Ein Grund ist sicherlich auch die Entwicklung des Jahreszinses für Kredite, der von Rekordtief zu Rekordtief eilt.

Was sich durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie ändert

Kreditvermittler in Banken sind durch die neue Gesetzgebung dazu verpflichtet zu prüfen, ob sich der Antragsteller den Kredit wirtschaftlich leisten kann. Neu ist vor allem, dass sich Kreditgeber bei der Genehmigung der Kreditverträge nicht mehr so stark am Immobilienwert, sondern viel mehr am Leistungsvermögen des Kreditnehmers orientieren müssen. Ein Kreditvertrag kann demnach nur zustande kommen, wenn der Verbraucher die vollständige Summe innerhalb seiner statistischen Lebenserwartung zurückzahlen kann. Sollten die Kreditvermittler die Prüfung nicht gründlich genug durchführen und es kommt zu Ausfällen, drohen den Banken sehr hohe Strafen. Eine Statistik der Europäischen Zentralbank bestätigt, dass die strikte Reglung in solchem Ausmaß nur Deutschland und keine weiteren EU-Mitgliedsstaaten betrifft.

Was die 5 Folgen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie sind

Die verschärfte Prüfung der Kreditverträge durch die Kreditvermittler zieht zahlreiche Folgen mit sich.

Folge 1: Kaum Chance bei geringem Eigenkapital

Für Personen mit geringem Eigenkapital wird es schwierig, einen Kreditvertrag abzuschließen, weil die Kreditgeber an strenge Vorschriften gebunden sind. Die Chancen stehen somit sehr gering, eine Eigentumswohnung zur Altersvorsorge zu erwerben.

Folge 2: Diskriminierung von jungen Familien und Rentnern

Aus der HSBC Studie geht hervor, dass gerade junge Familien und Personen im Rentenalter von der Reglementierung betroffen sind, weil sie ein niedrigeres Einkommen haben und dadurch weniger kreditwürdig sind. Überspitzt gesagt kommt es dadurch zur Diskriminierung der Verbraucher dieser Altersgruppen, da ihnen Kredite noch nicht einmal für Sanierungsmaßnahmen oder Vorkehrungen für das altersgerechte Umbauen genehmigt werden.

Folge 3: Verkauf von Eigentumswohnungen kommt ins Stocken

Auch die Veränderungen in der Immobilienbranche bleiben nicht unbemerkt. Die aktuelle BFW-Umfrage hebt die Tatsache hervor, dass rund 80% der befragten Vertreter der Wohnungswirtschaft die Auswirkungen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie beim Abverkauf ihrer Immobilien wahrnehmen. Rund 40% der Unternehmen machten bereits die Erfahrung, dass Verbraucher einen Immobilienkauf kurz vor Vertragsschluss absagten, weil der Kreditvertrag mit der Bank nicht zustande kam. Laut 70% der Befragten ist vor allem ein Rückgang im mittleren Preissegment zu verzeichnen. 20% sprachen ebenfalls von einem Rückgang im niedrigen Preissegment. Ganze 61% der Immobilienunternehmen konnten jedoch bestätigen, dass sich die entwickelten Projekte nur zögerlich abverkaufen lassen. Da benötigtes Kapital dadurch länger gebunden ist, ergeben sich hieraus Probleme.

Folge 4: Bautätigkeit nimmt ab

Aus den Ergebnissen der HSBC Studie lässt sich die Annahme ableiten, dass die im Zusammenhang mit der verschärften Wohnimmobilienkreditrichtlinie sinkenden Eigentumspreise eine Kettenreaktion auslösen könnten. Mögliche Folgen wären zum Beispiel ein Rückgang der Bauaktivität auf deutschem Boden. Dies sind bis jetzt allerdings nur Spekulationen. Die Aktivitäten aus den Vorjahren zeigen aktuell noch das Gegenteil. Die Zahl der Baugenehmigungen steigt von Jahr zu Jahr weiter an.

Folge 5: Einkommensstärkere Personen im Vorteil

Rosig sieht es hingegen für einkommensstärkere Verbraucher mit ausreichend verfügbarem Eigenkapital aus. Kreditvermittler können ihnen in dem Fall sehr vorteilhafte Konditionen zur Eigentumsfinanzierung anbieten. Der Bankverband bestätigt, dass ein zehnjähriges Hypothekendarlehen schon mit einem Jahreszins von 1,4% zu bekommen ist.

Eine repräsentative Umfrage des Sozio-oekonomischen Panels (SOEP), die mit 12.000 deutschen Privathaushalten durchgeführt wurde, bringt ebenfalls hervor, dass sich gut situierte Verbraucher einen Vorteil aus den Veränderungen ziehen. Den Ergebnissen zufolge profitieren gerade die obersten 20% der Einkommensschichten von den Niedrigzinsen und schließen günstige Kreditverträge zur Finanzierung von Immobilien ab. In anderen Einkommensschichten ist die Eigenkapitalquote hingegen auf 17,4% gesunken.

Welche weiteren Verschärfungen derzeit im Gespräch sind

Die Kreditrichtlinien waren im zweiten Quartal 2016 strenger als je zuvor. Für viele Menschen ist der Traum von Eigentum dadurch zerplatzt. Nichtsdestotrotz denkt die Politik über weitere Verschärfungen für die Vergabe eines Kreditvertrags durch Kreditvermittler nach. Solche wären beispielsweise die Einführung von Mindest-Eigenkapitalsummen und eine Obergrenze für Finanzierungen. Die Verbraucher unterliegen somit immer mehr Einschränkungen. Anstatt die Menschen jedoch immer weiter zu bevormunden und jungen Menschen die Chance auf Eigentum zu verwehren, sollte der Staat die Wohnimmobilienkreditrichtlinie im Gegenteil etwas lockern. Der Wert einer Immobilie sollte wieder stärker in die Entscheidung einfließen, wenn es darum geht, dem Verbraucher einen Kreditvertrag zu genehmigen. Derzeit zählen die Einkommenshöhe und das frei verfügbare Vermögen zu den entscheidenden Faktoren für Kreditgeber.

Die Alternative zur Kapitalanlagewohnung

Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie verhindert für so manchen Anleger den Erwerb einer Kapitalanlagewohnung und verbaut somit eine attraktive Geldanlage. Für betroffene Anleger gibt es jedoch eine Alternative: Sie können sich mit kleinen Summen in Form eines Nachrangdarlehens an Immobilienprojekten beteiligen, die früher nur für Großanleger wie Family Offices oder Versicherungen offen waren. Im Gegenzug gibt es einen festen Zinssatz, der in der Regel 4% bis 8% betragen kann. Immobilien-Crowdfunding heißt diese junge Investitionsart. Auf iFunded.de können Anleger aktuell in das Projekt CALVIN BERLIN investieren und erhalten einen Jahreszins von 5% bei einer Laufzeit von 12 Monaten. Dadurch können Sie sich an einem Wohnhaus mit laufenden Mieteinnahmen beteiligen und haben so gleich in zahlreiche Wohnungen investiert. Der große Vorteil: Es fallen keinerlei Gebühren für den Anleger an.