Die Finanzierungsausläufe in der gewerblichen Immobilienfinanzierung in Deutschland haben 2017 weiter abgenommen. Die LTVs sind laut der großen Finanzierungsstudie der IREBS seit 2016 von 65% auf 61 % gesunken. Laut Studie liege das am Preisanstieg seit 2013. Ohne diesen Effekt läge der mittlere Auslauf aktuell bei 80%, was eine deutliche Steigerung darstellen würde. Aufgrund sinkender Margen hätten sich Banken in der Vergangenheit immer mehr für risikoreichere Projekte geöffnet. Der Anteil von Projektentwicklungen sei zum Beispiel von 26% auf 36% gestiegen.
Die Autoren der Studie beobachten eine neue Marktphase: Während in den vergangenen Jahren teilweise von zweistelligen Wachstumsraten im Neugeschäft die Rede war, ist das Neugeschäft 2017 um 7% gesunken. Sparkassen und Volksbanken sind im Portfolio unterrepräsentiert. Wenn diese Effekte einbezogen werden, ist das Neugeschäft 2017 um ca. 3% bis 4% gefallen.
Core-Segment mit Mikromargen
Risikoarme Core-Segmente sowie komplexe Finanzierungen bei opportunistischen Investitionen sowie Projektentwicklungen sind bei den Banken aktuell im Fokus. Vor allem bei großen Finanzierungsvolumen sind Core-Objekte heiß begehrt. Denn in Zeiten von Mikromargen rechnen sich in der Regel nur noch große Finanzierungsvolumen. In diesem Segment führt der hohe Anlagedruck bei eigenkapitalstarken Investoren zu nachlassendem Finanzierungsbedarf und dadurch zu sinkenden Ausläufen. Außerdem mindert der Preisanstieg bei Core-Immobilien die Höhe der Ausläufe.
Banken gehen mehr ins Risiko
Kreditinstitute stehen vor der Herausforderung, bei sinkendem Neugeschäft die Durchschnittsmarge zu erhöhen. Daher streben zahlreiche Banken an, stärker risikobehaftete Assets mit höheren Margen zu finanzieren, weil dort der Margendruck nicht so ausgeprägt ist wie im Core-Segment. Damit ähneln sie Investoren, die bei rückläufigen Mietrenditen gezwungen sind, immer mehr risikobehaftete Assets zu suchen. Damit diese Strategie aufgehen könne, seien Investoren und Finanzierer auf eine stabile Mieternachfrage und zumindest nicht unerwartet schnell steigende Baukosten angewiesen. Beides sei aber per se unsicher, so Prof. Dr. Tobias Just, Wissenschaftlicher Leiter der IREBS Immobilienakademie.
Bruttomargen sinken weiter
Die Bruttomarge lag 2013 noch bei 161 Basispunkten (bp). 2017 ging sie auf 125 bp zurück. 2018 könnten durchaus Bruttomargen von 121 bp möglich sein. Für Core-Immobilien liegen die Bruttomargen sogar nur bei 50 bis 70 bp.
Preisrisiken kontrovers diskutiert
Bei der Bewertung der Preisrisiken sind sich die Banken nicht einig. Ein Teil führt an, dass der Kapitaldienst auch bei höheren Zinsen immer noch leistbar ist, solange die Zinsszenarien plausibel sind. Die Analysen der IREBS stützen diese Argumentation. Allerdings betont die Immobilienakademie auch, dass relativ kleine Änderungen auf der Nachfrageseite die Finanzierer stark belasten könnten. Daher sei eventuell nicht die Zinswende, sondern vielmehr eine Konjunkturwende die große Gefahr für viele Kreditinstitute.
Zur Studie
Die Studie German Debt Project wurde vom Marktforschungs- und Beratungsunternehmen Real Capital Analytics initiiert und vom Verband deutscher Pfandbriefbanken unterstützt. An der Befragung nahmen 24 deutsche Finanzierungsinstitute teil. Das im Rahmen der Studie analysierte Kreditvolumen beträgt 185 Milliarden Euro.