Düsseldorf – Landeshauptstadt des bevölkerungsreichsten Bundeslandes NRW mit Rheinlage und Flughafendrehkreuz, der vielbesungenen längsten Theke der Welt und der berühmten Einkaufsmeile Kö, wie Königsallee. Düsseldorf ist nicht Millionenstadt, aber Stadt der Millionen. Hier zahlen Kaufinteressenten auch mal Mondpreise für eine Immobilie. Die Preisforderungen liegen manchmal um ein Viertel höher als die Expertenschätzungen. Gibt’s da noch Chancen auf ein gutes Investment? Ja, denn Projektentwickler reagieren hier bereits.
Längst sehen sich in Düsseldorf Entwickler in weniger prominenten Lagen um und wechseln von Luxusobjektbau auf günstigeren Wohnungsbau und kommen so auf Verkaufspreise, die auch von Nicht-Millionären zu bezahlen sind. Da die Mieten in Düsseldorf generell hoch sind, Mieter also einiges gewohnt, lässt sich für Käufer, die nicht selber einziehen wollen auch noch eine interessante Rendite erwirtschaften.
2016 zogen die Preise noch Mal an. In der Hälfte der 50 Düsseldorfer Stadtteile werden inzwischen Kaltmieten jenseits der 10-Euro-Marke verlangt (iib-Institut). Und selbst Arbeiterviertel wie Bilk, Oberbilk oder Flingern sind für Mieter keine Schnäppchenlagen mehr.
Der Immobilienmarkt in Düsseldorf
Kaufpreisentwicklung
Mietpreisentwicklung
DÜSSELDORF-STADTMITTE
Verschiedene Neubauprojekte verändern in den kommenden Jahren die Innenstadt. Da ist zum einen das “Grand Central“ mit rund 1.000 Wohnungen und drei Wohntürmen an der Ostseite des Bahnhofes für Miet- und Kauf-Interessenten mittlerer Einkommen. Gleich in der Nähe ist ein Mix aus Hotel, Serviced Apartements und Studentenwohnungen geplant. Richtung Königsallee kommt das „Pandion Francis“ – ein Mischkomplex aus Büroflächen und Wohnungen. Dabei warten auf der anderen Seite der Kö, in der Altstadt noch diverse Luxusdomizile auf Käufer. Die Quadratmeterpreise in den Projekten „LambertusEins“ und „CarlstadtUfer“ enden bei über 10.000 Euro.
DÜSSELDORF – OBERKASSEL
Ober- und Niederkassel sind Bestlagen – stadtnah aber ruhig und in Rheinnähe. Das heißt, es ist teuer – sowohl für Käufer als auch für Mieter. Das neue sogenannte „Parkpalais“ zählt zum Exklusivsten, was die Stadt zu bieten hat. Die Auswahl an Neubauwohnungen in Oberkassel, aber auch im angrenzenden Heerdt ist relativ groß. Mit dem Projekt „Belsenpark“ sind 450 Wohneinheiten entstanden und größtenteils verkauft zu Preisen von etwa 5.500 Euro pro Quadratmeter. Wie Capital.de analysiert, haben hier offenbar auch Kapitalanleger zugegriffen, die ihre Wohnungen zu saftigen Preisen zwischen 16 und 20 Euro pro Quadratmeter im Monat vermieten. Die Attraktivität des Viertels erlaubt solche Preise: Cafés, Restaurants und Boutiquen, ausreichend Kitas und Schulen sowie viele schöne Altbauten machen den Reiz dieser Wohnlage aus.
DÜSSELDORD-DERENDORF
Nördlich der Innenstadt wird es bunt. Hier gibt es viele Kneipen- und Restaurants, Boutiquen und Galerien. Selbst das Wohnungsangebot war in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich groß: Auf dem Areal des Derendorfer Güterbahnhofs sind seit 2006 rund 1.300 neue Wohnungen entstanden. Das als „Le Quartier Central“ vermarktete Gelände gilt als Erfolgsgeschichte am Düsseldorfer Wohnungsmarkt, obwohl es direkt an den Bahngleisen liegt. Erstkäufern hatten hier noch Glück mit durchschnittlich 2.600 Euro pro Quadratmeter. Die neuen 800 Wohnungen im „le flair“ kosten schon 4.300 Euro pro Quadratmeter zum Kauf, Wohnungen zur Miete kosten 12 Euro kalt. Bestandswohnungen sind in Derendorf mit 2.500 Euro um einiges günstiger – nur sanierte Objekte, die sind ebenfalls teuer.
DÜSSELDORF-BILK
Dieses Stadtviertel südlich der Kö ist wegen der abwechslungsreichen Gastro-Szene bei Studenten und Berufseinsteigern beliebt, das Miet-Angebot für kleines Budget aber begrenzt. 2016 haben selbst Bestandsmieten die 10-Euro-Marke überschritten.
Auch für Wohnungskäufer hat sich die Welt in Bilk gedreht: Kostete eine gebrauchte Wohnung vor zehn Jahren noch im Schnitt gut 1.300 Euro pro Quadratmeter, werden nun 3.200 Euro verlangt. Bei Neubauten reichen die Kaufpreise über 4.000 Euro hinaus. Das gilt auch für das neue Quartier „Karolinger Höfe“. Makler sehen Bilk stark im Kommen.
DÜSSELDORF-FLINGERN NORD
Die einen nennen es Aufwärtsbewegung, die anderen Gentrifizierung. Wie die Autoren von Capital.de recherchierten, entwickelt sich das frühere Arbeiterquartier rasant. Und übt auf junge, großstädtisch orientierte Bewohner große Anziehungskraft aus. Für Entwickler mit Mut und Ideen ist es ein spannendes Pflaster. Wohnungen, ganz gleich ob in Neubauten oder in sanierten Bestandsimmobilien, finden reißenden Absatz
DÜSSELDORF-GOLZHEIM
Das Angebot an Eigentumswohnungen ist erstaunlich groß und preislich sehr verschieden, es gibt unterschiedliche Lagen von teuer bis günstig. Während die Preise an der Rheinfront sehr hoch sind, ist es im „Hinterland“ von Golzheim deutlich günstiger und einfacher. Wer hier kauft, muss das bedenken – denn die Struktur des Viertels verändert sich kaum.
Düsseldorf.de Stadtportal, Capital.de/Immobilienkompass/Wohnungsboerse.net
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